《滨州市商品房销售管理办法 》征求意见

为加强商品房销售管理,维护商品房交易双方当事人的合法权益,促进房地产市场平稳健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省商品房销售条例》等法律、法规,结合本市实际，市住建局修订了《滨州市商品房销售管理办法》，现向社会公开征求意见。公众可以通过以下途径和方式提出意见：

（一） 电子邮件：bzszfhcxjsj@bz.shandong.cn

（二） 传真：0543-3356016

（三）通过信函方式将意见寄至滨州市住房和城乡建设局开发中心，地址：滨州市滨城区黄河五路355号，邮编：256600，并请在信封右上角注明“滨州市商品房销售管理办法”字样。

提出意见截止时间为2020年7月10日。

联系人：李晓龙;电话：0543-3328585

                                滨州市住房和城乡建设局

                                        2020年7月2日

滨州市商品房销售管理办法（征求意见稿）

第一章 总  则

第一条 为加强商品房销售管理,维护商品房交易双方当事人的合法权益,促进房地产市场平稳健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省商品房销售条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

第二条 在本市行政区域内从事商品房销售及销售管理等活动,应遵守本办法。

商品房是指由房地产开发企业在城市规划区范围内依法取得国有土地使用权的土地上开发建设,向社会公开销售的房屋及其附属设施。

第三条 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

商品房现售是指房地产开发企业将已竣工的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。

第四条 销售商品房应遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则。

禁止对商品房恶意炒作、哄抬房价、一房多卖等相关违法违规行为。

第五条 市住房城乡建设部门负责全市商品房销售管理工作。

各县（市、区）人民政府住房城乡建设部门负责本行政区域内商品房销售管理工作。

滨州经济技术开发区、高新技术产业开发区、北海经济开发区按照赋予的职责开展辖区内商品房销售管理相关工作。    

发展改革、公安、自然资源规划、行政审批、市场监管、税务、人行、银保监等部门,应加强部门间的协作配合,建立信息共享机制,并按照各自职责分工,共同做好与商品房销售有关的管理工作。

第二章 现售管理

第六条 鼓励房地产开发企业进行商品房现房销售。

第七条 商品房现房销售实行备案制度。

房地产开发企业在商品房现售前,应将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报住房城乡建设部门备案。

第八条 商品房现售应符合下列条件:

(一)已缴纳全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(二)持有房地产项目开发经营权证明、建设工程规划许可证和施工许可证;

(三)已完成竣工综合验收备案;

(四)已确定商品房销售方案；

(五)经有资质的测绘单位完成的商品房总平面图、分层平面图、分户面积图;

(六)已选聘前期物业服务企业并签订物业服务合同。

第九条 对未达到规定条件现售商品房的房地产开发企业和商品房承销机构,由住房城乡建设部门按有关法律法规处理。

第三章 预售管理

第十条 商品房预售实行许可制度。

房地产开发企业进行商品房预售,应向市、县（市）行政审批部门申请预售许可,取得商品房预售许可证明。未取得商品房预售许可证明的,不得进行商品房预售。

第十一条 商品房预售应符合下列条件:

(一)已缴纳全部土地使用权出让金,取得不动产权证书（国有土地使用权证）;

(二)持有房地产项目开发经营权证明、建设工程规划许可证和施工许可证;

(三)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,应完成主体结构工程的三分之一以上（装配式建筑商品房应完成基础工程）。并确定施工进度和竣工交付日期。

(四)已完成房屋面积预测绘并建立楼盘信息;

(五)已办理前期物业备案。

第十二条 房地产开发企业申请商品房预售许可,应提交下列材料:

(一)商品房预售许可申请表;

(二)房地产开发企业的营业执照和资质证书;

(三)符合本办法第十一条规定条件的证明文件;

(四)商品房预售方案;

(五)商品房预售总平面图、分层平面图、分户面积图;

(六)商品房预售资金监管协议;

(七)依法需提交的其他资料。

土地使用权、在建工程已经设置抵押的,还应提交抵押权人签署的书面意见。

房地产开发企业应对其所提交材料的真实性负责。

第十三条 办理商品房预售许可，房地产开发企业提交符合本办法第十二条规定的有关材料, 行政审批部门对房地产开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核，符合条件的向房地产开发企业颁发商品房预售许可证明。行政审批部门作出的准予商品房预售许可的决定,应及时推送住房城乡建设等部门，并予以公开,公众有权查阅。

第十四条 未取得商品房预售许可证明, 房地产开发企业和商品房承销机构不得进行商品房预售行为,不得委托第三方平台、机构、渠道进行预售，不得以认筹、预定、吸纳会员、购买基金或理财产品等方式收取任何预定款性质的费用。

第十五条 住房城乡建设、行政审批、市场监管部门按照职责分工，对已准予进行商品房预售的房地产开发企业和商品房承销机构应加强跟踪检查和监督管理，对未取得商品房预售许可擅自销售商品房、提供虚假材料骗取商品房预售许可等行为依照相关规定予以处罚。

第十六条 实行商品房预售资金专款专用监督管理制度，住房城乡建设部门负责商品房预售资金的监管工作，可以根据开发企业信用状况、资质等级等情况，适度调整商品房预售资金监管账户内的资金监管额度和监管时限。

（一）房地产开发企业申请商品房预售许可前，应选择监管银行名录内的商业银行，开立商品房预售资金监管专用账户，并与监管银行、项目所在地住房城乡建设部门签订商品房预售资金监管协议。

（二）商品房预售资金应全部存入商品房预售资金监管专用账户。商品房预售资金监管专用账户内的资金总额达到监管额度后，房地产开发企业方可自行提取超出监管额度以外的资金，并优先用于预售项目工程建设。

（三）预购人申请按揭贷款（含商业贷款和住房公积金贷款）的，预购人将首付款存入监管账户，并书面委托贷款银行将发放的按揭贷款足额转入监管账户。

（四）房地产开发企业取得竣工综合验收备案证明后，方可申请终止预售资金监管。

第四章 广告、合同

第十七条 发展改革、住房城乡建设、市场监管等部门按照职责分工，做好商品房销售广告、买卖合同、明码标价等管理有关工作，对房地产开发企业和商品房承销机构分割拆零销售、一房多卖、虚假房地产广告、违反合同管理、不明码标价、价外加价等行为依照相关规定予以处罚。  

 第十八条 房地产开发企业和商品房承销机构发布商品房销售广告和宣传资料,内容必须真实、合法、准确,不得欺骗、误导公众。发布商品房销售广告,应明示房地产开发企业名称、商品房承销机构名称、商品房预售许可证号或者商品房现售备案证号。未取得商品房预售许可或商品房现售备案证明的，不得发布商品房销售广告。

第十九条 商品房销售广告的经营者、发布者应依法查验有关证明文件,对不符合本办法第十八条规定的商品房销售广告,不得提供服务。

第二十条  房地产开发企业委托商品房承销机构销售商品房，受托的商品房承销机构应是依法设立取得营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应向商品房承销机构出具委托书，订立书面委托合同，载明委托范围期限及各方权利、义务。受托商品房承销机构不得超越代理期限和代理权限进行商品房销售。

第二十一条 房地产开发企业和商品房承销机构发布的商品房销售广告和宣传资料对商品房所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及商品房价格的确定有重大影响的,应视为合同内容。当事人违反的,应承担违约责任。

第二十二条 房地产开发企业和商品房承销机构销售商品房，应根据国家和省制定的商品房买卖合同示范文本，与买受人订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同内容应包括住房坐落、面积、成交价格、支付方式、交付日期、双方的权利和义务、违约责任等。商品房买卖合同不得以含有格式条款的合同、通知、声明、告示或者其他方式,对商品房买受人作不公平、不合理的规定,或者作减轻、免除其自身责任的约定。

第二十三条 住宅商品房应按套销售,不得分割拆零销售;商业用房、写字楼等其他商品房应按幢、层、套、间进行销售。

房地产开发企业和商品房承销机构在销售取得预售许可或者已经办理现售备案的商品房时，应在销售场所醒目位置明码标价，做到一次性公开全部房源、对商品房价格一套一标、公示相关收费以及影响商品房价格的其他因素，并承担相应法律责任。 

第二十四条 经营性配套公共建筑和公共设施,可以随商品房销售或者单独销售;非经营性的供水、排水、供电、通信、供气、供热等基础设施，和按规划及建设条件配套的党建、教育、养老、医疗卫生、物业服务等公共建筑和公共设施不得销售，应按照有关规定配建完成并移交。

防空地下室内的房间、设备间、场地、车位、防护设施等不得销售。

第二十五条 已取得商品房预售许可的房地产开发企业和商品房承销机构,在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业和商品房承销机构应向买受人返还所收费用。当事人双方另有约定的,从其约定。

第二十六条 全面推行商品房买卖合同网签备案制度，各级住房城乡建设部门应加强商品房买卖合同网签备案管理，优化和升级买卖合同网签备案系统，提升网签备案效率，规范工作流程。

住房城乡建设部门应建立健全商品房网签备案及预售资金监管信息系统，加快推进信息平台建设。住房城乡建设、公安、财政、自然资源规划、金融、公积金、税务等部门应推动系统衔接，强化协作配合，建立信息共享机制。

第二十七条 房地产开发企业和商品房承销机构与买受人未解除商品房买卖合同前,不得将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

第五章 销售经营

第二十八条 房地产开发企业可以自行销售商品房,也可以由商品房承销机构代销或者包销商品房。房地产开发企业和商品房承销机构不得销售不符合销售条件的商品房。

第二十九条 采取代销方式销售商品房的,房地产开发企业应与商品房承销机构订立书面代销合同。代销合同应载明代销权限、代销期限、佣金支付等内容。

第三十条 采取包销方式销售商品房的,房地产开发企业应与商品房承销机构订立书面包销合同,约定包销方式、包销范围、包销基价、房款支付、包销期限等内容。包销期满未销售的商品房,由商品房承销机构按照合同约定的包销价格购买,当事人另有约定的除外。

第三十一条 房地产开发企业和商品房承销机构销售商品房的,其销售场所应对以下证明文件和信息向买受人公开明示;

(一)商品房预售许可证明或商品房现售备案登记证明;

(二)国有土地使用权证明、建设工程规划许可证明、房地产开发经营权证明、建筑工程施工许可证明;

(三)商品房承销机构代理销售商品房的,还应公开明示有权销售商品房的证明文件;

（四）商品房销售全部房源、价格及销售状况；

(五)经批准的项目修建性详细规划图;

(六)商品房买卖合同示范文本;

(七)业主临时公约及前期物业服务合同;

(八)住房城乡建设部门规定的其他需要公开的信息。

第三十二条 房地产开发企业和商品房承销机构不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未建成的商品房。违反本条规定的，由住房城乡建设部门依照相关规定予以处罚。

第六章 交付使用

第三十三条 房地产开发企业交付商品房时,应向买受人提供下列材料:

(一)房地产开发项目竣工综合验收备案证明;

(二)商品房质量保证书和使用说明书;

(三)房屋竣工面积测绘报告;

(四)房地产开发合同约定的商品住宅性能认定等文件;

(五)物业服务企业查验承接物业共用部位、共用设施设备等证明材料;

(六)买受人共有的非经营性配套公共建筑和公共设施清单;

(七)商品房买卖合同约定的应提供的其他材料。

买受人应按照合同约定对商品房进行交付验收;经验收符合要求的,应与房地产开发企业签署房屋验收交付单。房屋验收交付单的签署,视为商品房的交付使用。当事人双方另有约定的,从其约定。

第三十四条 房地产开发企业交付的商品房质量有瑕疵的,应及时予以维修。

房地产开发企业销售商品房时设置样板房的,应说明实际交付的商品房质量、设备及装修标准等与样板房是否一致;未作说明的,实际交付的商品房应与样板房一致。

第三十五条 房地产开发企业应按照商品房买卖合同的约定按期交付商品房;迟延交付的,应承担违约责任。

买受人应按照商品房买卖合同的约定,接收符合交付条件的商品房,不得无故拖延或者拒绝接收。

第三十六条 买受人应按照国家和省、市有关规定缴纳专项维修资金。

第三十七条 房地产开发企业按照规划建设的与商品房配套的基础设施、非经营性公共建筑和公共设施,按照有关规定办理移交手续后,房地产开发企业不再承担其维修、管理费用。

第三十八条 商品房交付使用后，买受人应按与房地产开发企业订立的商品房买卖合同约定,持身份证明、商品房买卖合同和物业专项维修资金缴纳收据等有关材料到不动产登记机构办理房屋所有权转移登记手续，房地产开发企业应予以协助办理。

第三十九条 房地产开发企业应按照商品房质量保证书的规定对所售商品房承担质量保修责任。商品房质量保证书应根据国家有关规定,载明保修单位、保修范围、保修期限、保修责任及损害赔偿等内容。

第四十条 商品房的质量保修期限,不得低于国家规定的建设工程的最低保修期限。

交付使用的商品房存在质量问题,在保修期内,房地产开发企业应承担维修责任;房地产开发企业拒绝维修或者在合理的期限内拖延维修的,买受人可以自行或者委托他人维修。维修费用及维修期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。

第四十一条 商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可聘请具有相关资质的第三方专业鉴定机构进行鉴定，房地产开发企业应予以配合。经鉴定确属主体结构质量不合格的,买受人有权退房;由此造成的损失,房地产开发企业应依法承担赔偿责任。

第四十二条 建立房地产开发企业信用信息评价体系,住房城乡建设部门负责房地产开发企业信用信息的归集、共享、应用、管理及有关制度的细化落实等工作，会同有关部门建立开发企业信用信息档案，实施守信联合激励和失信联合惩戒。

房地产开发企业信用实施动态评价，采取信用记分制。依据信用评价结果，对开发企业在市场准入、行政许可、融资行为、优惠政策、日常监管、业绩考核、综合评价、评优评先表彰等方面予以激励或者惩戒。对产生失信信息企业的相关责任人采取约谈、禁止其参与评先树优等方式予以惩戒。

第四十三条 发挥行业协会作用，建立健全商品房销售行为规范、职业道德准则和争议处理规则等行规行约，加强自律管理，提升从业人员的专业水平，促进行业发展。

第七章 附  则

第四十四条 本办法下列用语的含义为:

(一)返本销售,是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为;

(二)售后包租,是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。




第四十五条 本办法自2020年 月 日起施行,有效期至2025年 月  日。

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