滨州市住房和城乡建设局关于《滨州市住宅专项维修资金管理办法》公开征求意见的公告
滨州市住房和城乡建设局关于《滨州市住宅专项维修资金管理办法》公开征求意见的公告
根据《滨州市住宅专项维修资金管理改革试点工作方案》，为进一步加强和规范住宅专项维修资金交存、使用、管理、监督，更好保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用和维修，维护住宅专项维修资金所有者合法权益，滨州市住房和城乡建设局起草了《滨州市住宅专项维修资金管理办法》，根据有关要求，现面向社会公开征求意见。
欢迎社会各界通过来信来函、发送电子邮件等方式提出意见建议。对大家的意见建议，我们将认真研究、论证和吸收。
公众参与时间：2024年7月29日至8月27日
联系人：滨州市住建局物业科
邮箱：bzswyk@163.com（邮件主题请注明“住宅专项维修资金管理办法意见”）
联系电话：0543-3123899
联系单位：滨州市住房和城乡建设局
邮寄地址：滨州市黄河五路355号416室
邮政编码：256600
其他互联网平台：http://js.binzhou.gov.cn/dczj/dczj/idea/topic_19529.html
滨州市住房和城乡建设局
2024年7月29日
《滨州市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》
第一章 总 则
第一条 为了加强对住宅专项维修资金（以下简称维修资金）的管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅专项维修资金管理办法》、《滨州市住宅物业管理条例》及相关法律、法规、规章等有关规定，结合本市实际,制定本办法。
第二条 凡本市行政区域内，商品住宅、售后公有住房的维修资金交存、使用、管理和监督,适用本办法。
第三条 本办法所称业主是指房屋所有权人。
本办法所称维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、楼宇对讲、绿地、道路、围墙、监控设施、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条 维修资金归业主所有,按照“专户存储、专款专用、共同决策、政府监督”的原则进行管理。
第五条 市住房城乡建设局负责全市维修资金政策拟订、业务指导、监督管理等工作。
市住房公积金管理中心负责全市维修资金账务管理、资金支付、数据应用等工作。
各级财政部门按照职责配合住房城乡建设部门、市住房公积金管理中心做好维修资金的指导和监督工作。
各级自然资源规划主管部门负责协助做好资金归集、搭建全市统一的维修资金信息管理平台等工作。
各县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门负责本辖区维修资金归集、使用审核、档案管理等工作。
乡（镇）人民政府、街道办事处、社区、居委会协同做好本辖区维修资金的续交、使用等相关活动的监督管理和指导。
第六条 业主大会成立前，维修资金由市住房公积金管理中心、县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门代行管理。业主大会成立后，根据业主大会决议，选择代行管理或自行管理。
业主大会选择自行管理维修资金的，应当接受市住房公积金管理中心、县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门管理和监督，在选定的银行设定维修资金专户。
第七条 市住房公积金管理中心会同市住房城乡建设局等部门搭建全市统一的维修资金信息管理系统,建立归集、存储、使用、续筹等维修资金管理体系,实现房屋交易、不动产登记、维修资金管理等部门数据联网和信息共享，提高维修资金管理效率。
第二章 交 存
第八条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主,应当按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%。
县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门应根据当地实际情况，在本办法规定的范围内，依据工程造价测算,合理确定、公布多层、高层、别墅等各类住宅的建筑安装工程造价及首期每平方米交存维修资金数额,并适时调整。交存标准公布前应当报市住房城乡建设局、市住房公积金管理中心备案。
第九条 购买新开发建设的商品住宅，买受人应当在办理住宅交付手续前一次性足额交存首期维修资金。
对房屋竣工后尚未售出和开发建设单位自留的住宅，由开发建设单位在竣工验收备案前交存首期维修资金。在房屋售出后，购房业主将开发建设单位垫付的维修资金交付给开发建设单位，市住房公积金管理中心、县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门及时将维修资金所有权人变更为购房业主。实行商品房预售资金监管的，建设单位应当交纳的维修资金可从监管的预售资金中划转。
第十条 建设单位应当与业主在购房合同中约定业主按有关规定交存维修资金，并督促业主交存。未按本办法规定交存首期维修资金的，建设单位不得将房屋交付购买人。
各级自然资源规划部门应当将新建商品房住宅、存量住宅的不动产登记信息实时共享。
第十一条 商品住宅已出售但未交存维修资金的，应当按本办法的交存标准进行补交。
第十二条 房屋账户内的维修资金余额不足首期交存额30％的，县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门应当向小区业主委员会或相关业主发出续交通知，相关业主接到通知后应当及时续交,再次续交后的数额不得少于按照续交时的标准应当交存的维修资金数额。
第十三条 县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门应当制定具体补交、续交标准和流程。
成立业主大会的，补交、续交方案由业主大会决定。业主委员会应当及时组织召开业主大会共同制定维修资金补交、续交方案并组织补交、续交。
第十四条 物业服务人或其他机构应当配合维修资金收取、交存的工作。物业服务人和其他机构在协助收取、交存维修资金时，应引导业主将维修资金直接交存至维修资金银行专户。
第十五条 市住房公积金管理中心应当在商业银行开立维修资金专户，资金专户下设房屋账户、公共账户。县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门原开立的维修资金专户应随资金划转逐步注销。
（一）房屋账户主要用于储存业主、建设单位交存的维修资金，以及房屋账户的增值收益，按照物业服务区域设总账，按房屋户门号设分账。
（二）公共账户主要用于储存公共收益划转的维修资金、业主大会或者业主共同决定转入的其他资金，按照物业服务区域设总账，按幢设分账。一个物业服务区域内包含两个以上原公有住房售房单位物业的，按其物业范围设分账。
第十六条 物业服务区域内的公共收益主要包括利用物业服务区域内的共用部分、共用设施设备进行生产、经营、租赁等产生的收益及共用设施设备报废后的回收残值。
公共收益扣除业主委员会办公和业主大会、业主同意的其他经费后，其余部分用于交存维修资金，具体交存比例由业主大会共同决定，但不应低于公共收益总金额的60%。
第三章 使 用
第十七条 维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。
计划使用是指采取一次投票集中表决多个计划维修项目的使用方式；一般使用是指采取传统方法一次投票表决一个维修项目的使用方式；应急使用是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。
计划使用和一般使用时，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第十八条 涉及全体业主的维修项目和业主大会决定的其他维修项目，从公共账户列支，公共账户资金不足的，由全体业主或者有利害关系的业主，按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；涉及部分业主的维修项目，从房屋账户列支，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
对相关业主未交存、未全部交存维修资金或房屋账户维修资金余额不足的维修项目，由相关业主另行支付。
出现应急使用情况，需从房屋账户列支而房屋账户资金不足的，经业主委员会同意，可由县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门通知市住房公积金管理中心先从公共账户中调剂垫付。
第十九条 维修资金的计划使用，主要适用于可以提前预见的，以延长物业使用寿命为主要目的的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造；可以一次表决不超过连续两年的维修资金年度使用计划。
第二十条 维修资金计划使用，由业主委员会根据房屋和设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况，编制维修资金年度使用计划，经业主大会决定或者经有利害关系的业主表决同意后，连同有关材料报县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门审核备案并组织实施。委托物业服务人实施的，应由业主委员会和物业服务人签订委托协议书后执行。
第二十一条 按照维修资金计划使用程序，业主委员会或者其委托的物业服务人应当按照规定通过公开招标等方式，选聘具有相应能力的单位，签订维修服务合同，组织工程施工、验收、造价决算等工作,并按照工程进度报告县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门，县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门按程序通知市住房公积金管理中心划款。
第二十二条 维修资金的一般使用，适用于涉及全体或者部分业主的，临时发生并需要在较短时间内完成的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。
第二十三条 维修资金的一般使用程序，由物业服务人接到业主报修或者发现问题后，进行现场核实，编制维修资金使用方案，经有利害关系的业主表决同意后，报县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门审核备案并组织实施。县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门按程序通知市住房公积金管理中心划款。
未聘请物业服务人的，由业主委员会或者相关业主按照本办法规定组织实施。
第二十四条 维修资金的应急使用，适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即进行的维修、更新和改造。有下列情形之一的,可以启动应急维修程序：
（一）物业服务区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；
（二）电梯发生故障影响正常使用需立即维修的；
（三）消防设施存在严重故障需立即维修的；
（四）建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动；
（五）玻璃幕墙炸裂；
（六）排水管道严重堵塞或爆裂；
（七）地下车库雨水倒灌；
（八）其它可能造成人身安全事故的紧急情况。
第二十五条 出现需应急维修情形时，物业服务人应将有关情况报告业主委员会，经现场查验确认后立即组织维修。
未聘用物业服务人或者物业服务人不履行组织维修责任的，由相关业主将有关情况报告业主委员会确认后组织维修。
发生前款情况后,业主委员会、物业服务人未按规定组织维修、更新和改造的,乡（镇）人民政府、街道办事处可以组织代修,代修费用由县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门按程序通知市住房公积金管理中心从相关业主维修资金中列支。
第二十六条 县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起两个工作日内完成审核。
第二十七条 维修组织单位或者个人应当选聘具有相应能力的单位，进行应急维修的工程施工、验收、造价决算等工作。一次或单项应急使用维修资金金额较大的，应当经过工程造价咨询机构的审核。县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门应当按程序通知市住房公积金管理中心按照工程进度将所需维修费用划至有关单位账户。
第二十八条 应急维修工程费用拨付后，维修组织单位或个人应当将下列材料在小区内明显位置进行不少于5天的公示。
（一）维修、更新、改造方案；
（二）工程决算报告;
（三）工程验收合格证明;
（四）涉及户数和清册、分摊方案;
（五）县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门认为按照规定应该公示的其他材料。
第二十九条 相关业主在公示中提出异议的，由异议人与维修组织单位或个人协商解决。协商不成的，异议人可依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第三十条 有条件的小区可以使用维修资金购买屋面、外墙、电梯、消防等物业共用部位、共用设施设备的保险，鼓励优先使用维修资金增值收益、小区公共收益划转的维修资金等购买。
第三十一条 下列费用不得从维修资金中列支:
（一）依法应当由建设单位或施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;
（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用;
（三）规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台、庭院等部位的维修费用；
（四）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的鉴定、修复费用;
（五）根据物业服务合同约定，应当由物业服务人承担的维修和养护费用。
第三十二条 因维修、更新、改造工程产生的鉴定和造价咨询等费用应当计入维修、更新、改造成本。
第三十三条 维修组织单位或个人可根据合同在维修、更新、改造工程保修期内留存质量保证金。
第四章 监督管理
第三十四条 市住房公积金管理中心、市住房城乡建设局通过公开招标或按照财政部门有关规定选定商业银行，开立维修资金管理专户，并把资金保值增值、管理高效等指标作为选择专户银行的依据。
第三十五条 鼓励业主大会在乡（镇）人民政府、街道办事处、社区、居委会的指导下，将业主依法交存、使用维修资金及制定的使用分摊规则等事项写入小区管理规约。
第三十六条 经业主大会决议，业主自行管理维修资金的，业主委员会应当具备相应条件并向县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门提交以下材料:
（一）维修资金自行管理申请表;
（二）业主大会同意自行管理维修资金的表决结果;
（三）维修资金管理方案;
（四）业主管理规约;
（五）县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门认为必要的其他材料。
第三十七条 维修资金账户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修及更新、改造工程费用的维修资金只能支付到约定的单位账户中。
第三十八条 县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门可以根据管理需要，通过公开招标等方式，择优公布一批维修资金使用的施工、审价、监理等企业，并实行动态更新，供维修组织单位或个人按自愿原则选用，相关费用按规定计入维修、更新、改造成本。
第三十九条 维修资金应当建立公示和查询制度，公开电话、网站，接受业主对公共账户、房屋账户中维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询，接受社会投诉监督。
第四十条 市住房公积金管理中心在保证维修资金正常使用的前提下,可以按照国家有关规定将维修资金用于定期组合存款、购买一级市场新发行的国债等，确保资金的安全和保值增值。
禁止利用维修资金从事国债回购、委托理财业务或将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
第四十一条 住宅专项维修资金每年计息一次，当年交存、使用、支取的资金依据当年度实际在账时间（以天计算）按照同期银行活期存款基准利率单利计息，其余部分按照不低于同期银行一年定期存款基准利率的标准复利计息，分配至业主个人房屋账户。
第四十二条 房屋所有权转让的，业主应当向受让人说明维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋账户中结余的维修资金随房屋所有权同时自动转移。
第四十三条 房屋灭失的，业主交纳的维修资金结余部分按照产权关系由县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门按程序通知市住房公积金管理中心返还相应业主。
第四十四条 维修资金的财务管理和会计核算，应当执行国家和省财政部门有关规定。财政部门应当加强对维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
第四十五条 维修资金的专户管理银行应当履行协议规定的义务，定期向市住房公积金管理中心报送与维修资金存储相关的经营状况、利率变化等信息。
市住房公积金管理中心应会同人民银行等部门建立信息共享机制，确保资金安全。
第四十六条 市住房城乡建设局、县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门、市住房公积金管理中心应按照有关规定，根据工作职责开展对应业务、财务审计工作，公开审计结果，并依法接受审计部门监督。
第四十七条 收取维修资金，应当出具省财政部门统一监制的山东省财政票据（电子）。
第四十八条 市住房公积金管理中心、市住房城乡建设局应当会同财政部门加强维修资金归集、使用、增值等工作的监督管理，定期组织维修资金管理自查、互查、抽查等检查活动。
第四十九条 恶意骗取、套用维修资金的单位和个人，或者因业主未按照规定补交、续交维修资金，导致延误维修时机，给相关业主造成损失的，应当依法补偿相关业主损失，并承担法律责任。
第五章 附 则
第五十条 在住宅物业服务区域内，单独依法登记权属的车库(包括专用车库和共用车库内的车位)、储藏室等其他非住宅物业，应当按照本办法规定建立维修资金制度。
第五十一条 保障性住房按照规定建立维修资金制度。国有土地上房屋征收产权调换住房、城中村改造安置住房、农村新型社区住宅和用于销售的非单一业主的非住宅物业，参照本办法规定建立维修资金制度。
第五十二条 未成立业主委员会的住宅小区，由社区居委会或小区物业管理委员会代行本办法规定的业主委员会的职责。
第五十三条 本办法自2024年x月x日起施行，有效期至x年x月x日。
《滨州市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》草案解读
根据《滨州市住宅专项维修资金管理改革试点工作方案》要求，滨州市住房和城乡建设局会同滨州市财政局、滨州市自然资源和规划局、滨州市住房公积金管理中心起草了《滨州市住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）。现将起草情况说明如下：
一、制定背景
2023年4月，住房和城乡建设部确定我市作为全国三个试点城市之一开展住宅专项维修资金管理改革试点。2024年5月，市政府办公室印发《滨州市住宅专项维修资金管理改革试点工作方案》，将修订《滨州市住宅专项维修资金管理办法》作为其中一项重要工作。根据改革要求，结合实际，起草了新《办法》。
二、制定依据
《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅专项维修资金管理办法》、《滨州市住宅物业管理条例》、《山东省住房和城乡建设厅关于调整<山东省住宅专项维修资金管理办法>有关业主表决事项及表决规则的通知》等。同时，借鉴了外省市相关规范性文件有关内容。
三、出台目的
进一步明确改革后各方工作职责，为住宅专项维修资金改革试点提供制度支撑。进一步完善住宅专项维修资金归集、使用和管理，提高维修资金管理效益，提升维修资金管理水平，更好保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用和维修，维护住宅专项维修资金所有者合法权益。
四、重要举措
《办法》共五十三条，分总则、交存、使用、监督管理、附则五章。主要内容如下：
（一）适用范围和定义。本《办法》适用于本市行政区域内商品住宅、售后公有住房、在住宅物业服务区域内单独依法登记权属的车库(包括专用车库和共用车库内的车位)、储藏室等其他非住宅物业、保障性住房、国有土地上房屋征收产权调换住房、城中村改造安置住房、农村新型社区住宅和用于销售的非单一业主的非住宅物业。
（二）维修资金改革后相关部门职责。《办法》将进一步理顺各级政府及相关部门、街道（乡镇）、社区在维修资金交存、使用、管理、监督中的职责。维修资金归集、使用审核、档案管理等业务工作仍由各县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门负责，市住建部门负责拟定政策、业务指导。市住房公积金管理中心负责搭建维修资金管理平台，根据住建部门的指令进行资金拨付，对维修资金进行账务管理、数据应用。各级财政部门、各级自然资源规划主管部门、乡（镇）人民政府、街道办事处、社区居委会根据各自职责协同配合做好维修资金管理相关工作。
（三）维修资金交存、补交、续交。与修订前的《办法》相比，新办法在业主维修资金交存、续交时间、交存标准方面无实质性变化，买受人购买新开发建设的商品住宅，仍然在在办理住宅交付手续前一次性足额交存首期维修资金，交存标准为各县（市、区）住建部门在当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%的范围内自行确定，房屋账户内的维修资金余额不足首期交存额30％的应当续交。与原《办法》不同之处在于明确了开发建设单位的维修资金交存义务，对房屋竣工后尚未售出和开发建设单位自留的住宅，由开发建设单位在竣工验收备案前交存首期维修资金。新《办法》对续交标准也进行了修订，续交后的数额由不得少于首期维修资金的数额调整为不得少于按照续交时的标准应当交存的维修资金数额。
（四）维修资金使用情形及费用分摊。维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。新《办法》针对不同维修项目涉及业主群体不同、部分小区维修资金制度尚未健全问题分别提出了针对性的费用分摊方法。维修项目涉及全体业主的，维修费用从公共账户列支；涉及部分业主的，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，从房屋账户列支。当相关业主未交存或未全部交存维修资金导致部分相关业主无房屋账户，或相关业主房屋账户维修资金余额不足以覆盖需分摊的维修费用时，由相关业主另行支付。
（五）维修资金增值收益分配、使用。新《办法》除继续对维修的正常使用、资金安全和保值增值作出严格规定外，还对维修资金的计息方式、存储利率做出详细解释。住宅专项维修资金每年计息一次，当年内有变动的维修资金，包括交存、使用、支取的资金，依据当年度实际在账时间（以天计算）按照同期银行活期存款基准利率单利计息，其余部分按照不低于同期银行一年定期存款基准利率的标准复利计息，分配至业主个人房屋账户。鼓励优先使用维修资金增值收益、小区公共收益划转的维修资金等购买屋面、外墙、电梯、消防等物业共用部位、共用设施设备的保险。
联系人：滨州市住建局物业科
联系方式：0543-3213899
联系地址：滨州市滨城区黄河5路355号416室
2024年7月29日至8月27日，滨州市住房和城乡建设局对《滨州市住宅专项维修资金管理办法》通过网络、座谈会向公众公开征求意见，截至目前，文件未正式出台，征集结果将在文件正式出台后10个工作日内公开。
滨州市住房和城乡建设局
2024年8月30日